იპოთეკური სესხები

რა არის იპოთეკური სესხი?

ზოგადად იპოთეკური სესხის მიზანია კლიენტების შემდეგი  საჭიროებების დაფინანსება:

  • სახლის შესყიდვა, აშენება, დასრულება ან გაფართოება, გაუმჯობესება, შეკეთება ან გარემონტება,
  • სახლის ასაშენებლად მიწის შესყიდვა;
  • ფასადების მოპირკეთება და საერთო ადგილების გაუმჯობესება;
  • სხვა ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების გადაფარვა.

თანხა, რომელის მოძიებაც სესხის ამ ფორმით შეგიძლიათ იწყება USD 2,000 - დან და აღწევს USD 1,000,000- ს, თუმცა არსებობს გამონაკლისებიც.

სესხის აღება დამოკიდებულია თქვენს შემოსავლებზე, საკრედიტო ისტორიაზე და შესაძენი ქონების ღირებულების თანაფარდობაზე მოთხოვნილი კრედიტის მოცულობასთან. იპოთეკური სესხის დაფარვის ვადები 1–დან 20 წლამდე მერყეობს.

სესხის დამტკიცებამდე ფინანსური ინსიტუტი (ბანკი) შეისწავლის შემდეგ მონაცემებს:

  1. მსესხებლის შემოსავლებს მნივნელოვანი ფაქტორი იპოთეკური სესხის დამტკიცების პროცესში არის თქვენი ყოველთვიური შემოსავლების ოდენობა. რაც უფრო დიდია შემოსავალი, მით უფრო მეტია სესხის დამტკიცების ალბათობა. კრედიტ–ოფიცერი მოგთხოვთ შემოსავლის დამადასტურებელ დოკუმენტებს, ინფორმაციას თქვენი სამუშაო ადგილის, სტაჟის, პოზიციის შესახებ და ა.შ.
  2. მსესხებლის შემოსავლების სტაბილურობას
  3. შემოსავლების ნაწილს, რომელიც ოჯახს შეუძლია გადადოს ვალდებულებების გასასტუმრებლად.
  4. საკრედიტო რეიტინგს - განვითარებულ ქვეყნებში თქვენი საკრედიტო რეიტინგი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორია იპოთეკური სესხის დამტკიცების პროცესში. საკრედიტო რეიტინგი არის ციფრი, რომელიც მიიღება თქვენი წინა საკრედიტო ისტორიიდან. საქართველოს რეალობაში უფრო დიდი მნიშვნელობა ენიჭება პოტენციური კლიენტის საკრედიტო ისტორიის სტატუს ( ფიქსირდებით კრედიტ-ინფოს ნეგატიურ გადამხდელთა თუ პოზიტიურ გადამხდელთა ბაზაში). ფაქტორები, რომლებითაც გამოითვლება საკრედიტო რეიტინგი შემდეგია: გადახდების ისტორია, აღებული სესხის ოდენობა, თქვენ საწინააღმდეგოდ წამოჭრილი საქმეები და ა.შ. თუმცა ყველა ბანკს საკრედიტო რეიტინგის შეფასების საკუთარი კრიტერიუმები აქვს. საკრედიტო რეიტინგი ასევე გავლენას იქონიებს სესხის საპროცენტო განაკვეთზე.
  5. სხვა არსებული სესხების მოცულობას და პირობებს ბანკისთვის მნიშვნელოვანია ინფორმაცია თქვენი ჯამური ვალის შესახებ – არის თუ არა ის იმდენად დიდი, რომ თქვენ ახალი იპოთეკური სესხის აღებისთვის საჭირო სტანდარტებში ვეღარ ჯდებოდეთ. ასევე, ბანკს  აქვს  კრიტერიუმები, რითაც აფასებს თუ რამდენად დიდია სესხის ჯამური ოდენობა. როგორც წესი, თქვენი სესხის თანხა შეეფარდება შემოსავალს და გამოითვლება ვალდებულებების შემოსავალთან შეფარდების კოეფიციენტი,  რაც საშუალებას აძლევს კრედიტ–ოფიცერს შეადაროს თქვენი ფინანსური სიტუაცია თავის მოთხოვნებს.
  6. უზრუნველყოფის ღირებულებასა და ლიკვიდურობა - საიმედო უზრუნველყოფა ქართულ საბანკო სივრცეში სესხის დამტკიცების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს ფაქტორად არის მიჩნეული, ბანკს რა თქმა უნდა აინტერესებს თქვენი უზრუნველყოფაში ჩადებული უძრავი ქონების ღირებულება, ასევე მისი ლიკვიდურობა. როგორც წესი გადაწყვეტილების მიღებამდე ბანკი ანგარიშობს თუ რამდენად აღემატება უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულება იპოთეკური სესხის თანხას. შეფასების კრიტერიუმი ყველა ბანკში განსხვავებულია, მაგრამ როგორც წესი მიღებულია, რომ დამტკიცებული სესხის თანხა არ უნდა აღემატებოდეს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 80%-ს
  7. სხვადასხვა დამატებით რისკ-ფაქტორები, მაგალითად ასაკი, განათლების დონე და ა.შ.

ფინანსური ინსტიტუტები მომავალი მსესხებლების კრედიტუნარიანობის შეფასებისას, როგორც წესი, ითხოვენ შემდეგი სახის თანმხლებ დოკუმენტაციას:

  • პირადობის მოწმობის ასლი;
  • ბოლო პერიოდის საგადასახადო საბუთები,
  • უძრავი ქონების საკატასტრო კოდი;
  • ბოლო დროის სახელფასო უწყისიდან ამონაწერი, ცნობა დასაქმების ადგილიდან და ა.შ.

საპროცენტო განაკვეთის დაანგარიშება

იპოთეკურ  სესხებს ფიქსირებული ან ცვლადი საპროცენტო განაკვეთები ერიცხება, ვადიანობა კი 5-დან 20 წლამდეა. ბანკის ოფიცრები კლიენტს უთანხმებენ ყოველთვიური შენატანის ოდენობას, რაც მსესხებლის შემოსავლის, ვალებისა და სხვა ვალდებულებების, ასევე ასაკის მიხედვით განისაზღვრება.

ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი ძალაში შედის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერის შემდეგ და უცვლელი რჩება შეთანხმებული პერიოდის განმავლობაში (1, 2, 5, 10, 20 წელი) ან სესხის საბოლოო დაფარვამდე. იგი ხელს უწყობს ოჯახის შენატანების დროულ დაგეგმვას და წარმოადგენს საპროცენტო განაკვეთების მერყეობის რისკისაგან თავდაცვის მექანიზმს. ამავე დროს, კლიენტმა ზუსტად იცის, თუ რა ოდენობის თანხა მიდის სესხის ყოველთვიურ გადახდებზე. სესხის ადრეული ნაწილობრივი ან სრული დაფარვის შემთხვევაში მსესხებელს ეკისრება ადრეული დაფარვის ჯარიმა.

ცვლადი საპროცენტო განაკვეთი ძალაში შედის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერის შემდეგ და იცვლება სესხის დაფარვის პერიოდის განმავლობაში. ბანკს უფლება აქვს დაკრედიტების საბაზისო განაკვეთი შეცვალოს, შესაბამისი წესების გათვალისწინებით. როგორც წესი ასეთი საპროცენტო განაკვეთები დამოკიდებულია ეროვნული ბანკის რეფინანსირების ან LIBOR-ის  საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებაზე. ცვლადი საპროცენტო განაკვეთები მსესხებელს საშუალებას აძლევს ისარგებლოს საპროცენტო განაკვეთების რყევებით (საპროცენტო განაკვეთების კლების მოლოდინი). სესხის ადრეული ნაწილობრივი ან სრული დაფარვის შემთხვევაში მსესხებელს, როგორც წესი, არ ეკისრება ადრეული დაფარვის ჯარიმა.

სესხის გადახდა: მსესხებლებმა ყოველთვიური  გადახდებით უნდა დაფარონ თავიანთი იპოთეკური სესხი. თითოეული  გადახდა შედგება პროცენტისაგან, რომელიც მიიღება სესხის დაუფარავი ნაწილის გამრავლებით საპროცენტო განაკვეთზე და ამორტიზაციის თანხისაგან (სესხის ძირითადი თანხის ნაწილი), რომელიც თითოეულ გადახდას შეესაბამება. სასესხო ვალდებულების ვადაგადაცილებული დაფარვა კლიენტს დამატებით ჯარიმებს აკისრებს.

მაგალითი:

სესხის მოცულობა $ 80,000
სესხის პროცენტი 8%
პერიოდი (თვე) 120
გადახდის თარიღისაწყისი ბალანსიგადახდა სესხიძირი%საბოლოო ბალანსი
თვე 1 $80,000 $971 $437 $533 $79,563
თვე 2 $79,563 $971 $440 $530 $79,123
თვე 3 $79,123 $971 $443 $527 $78,679

რას უნდა მიაქციოს ყურადღება მომხმარებელმა იპოთეკური სესხის აღების დროს?

პირველ რიგში მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ, რომ სესხის დაფარვა მოგიწევთ საკმაოდ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში და განსაზღვროთ, რამდენად სტაბილური და გრძელვადიანი შემოსავლის წყარო გაგაჩნიათ, ხოლო მას შემდეგ, რაც ჩამოყალიბდებით იპოთეკური სესხის აღების მიზანშეწონილობაში, მნიშვნელოვანია ყურადღება მივაქციოთ:

  • სესხის გაცემასთან დაკავშირებულ სხვადასხვა ტიპის საკომისიოებს
    1. სესხის გაცემის/მომსახურების საკომისიო;
    2. სესხის დამტკიცებისათვის საჭირო დოკუმენტაციის შეგროვების ხარჯები;
    3. საჯარო რეესტრის ან ნოტარიუსის ხარჯები;
    4. თანხის გადარიცხვის ან განაღდების საკომისიო;
    5. სესხის წინსწრებით დაფარვის პირგასამტეხლო;
    6. უძრავი ქონების და სიცოცხლის დაზღვევა;

  • ეფექტურ საპროცენტო განაკვეთს - საკრედიტო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საპროცენტო განაკვეთი, რომლის გაანგარიშებაშიც ასევე შედის მსესხებლის მიერ სესხის გაცემის პროცესში გაწეული ყველა აუცილებელი ფინანსური ხარჯი. ხოლო წლიური საპროცენტო განაკვეთი, არის სესხის ღირებულება დამატებითი ხარჯების გათვალისწინების გარეშე.
  • გადაუხდელობის შემთხვევაში საჯარიმო სანქციებს,
  • სესხის დაფარვის გრაფიკს
  • სესხის ვალუტას და ვადას.

აუცილებელია დეტალურად გაეცნოთ ყველა ხელშეკრულებას, რომელზეც გვიწევს ხელის მოწერა სესხის აღების პროცესში. გაითვალისწინეთ რომ სესხის მოქმედების პერიოდში თქვენს მიერ აღებული სასესხო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ბანკს უფლება აქვს მოახდინოს უზრუნველყოფაში არსებული უძრავი ქონების რეალიზაცია.

რაზეა დამოკიდებული საპროცენტო განაკვეთის ცვლილება?

როგორც სასესხო პროდუქტებზე, ასევე დეპოზიტებზე, საპროცენტო განაკვეთის ცვლილება შეიძლება დამოკიდებული იყოს არაერთ ფაქტორზე, დაწყებული ბანკის  ფინანსური მდგომარეობით და სტაბილურობით, დამთავრებული რეგიონალური თუ გლობალური მასშტაბის პროცესებით. მაგალითად, რაც უფრო სტაბილური და ფინანსურად მდგრადია ქვეყანა, მით უფრო დაბალ განაკვეთებში შეუძლიათ ბანკებს მოიზიდონ ფინანსური რესურსები და შესაბამისად, დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით გასცენ სესხები.